Todo contrato de obra, tanto en emprendimientos medianos o chicos, como en grandes proyectos inmobiliarios, industriales y de infraestructura, atraviesa diferentes fases o etapas importantes desde su celebración hasta su conclusión por cumplimiento de su objeto o su extinción anticipada. Uno de los hitos fundamentales que nos interesa analizar brevemente en estos apuntes es la aceptación de la obra.
Su importancia es esencial, tanto para comitentes como para contratistas, ya que allí se resume lo esencial de este tipo contractual: la determinación del cumplimiento de la obligación de resultado que es la ejecución de la obra.
La configuración o no de la aceptación de la obra en cada caso concreto es fuente de no pocos problemas en la práctica por diversas causas vinculadas con la redacción de los contratos y las múltiples riesgos y vicisitudes a la que están expuestos los proyectos constructivos, en algunos casos por causas atribuibles a alguna de las partes y otras veces por factores imprevistos.
- Aceptación de la Obra.
El art. 1270 del Código Civil y Comercial de la Nación (el “CCyC”), a la hora de regular la aceptación de una obra, remite a lo dispuesto en el art. 747, según el cual “Cualquiera de las partes tiene derecho a requerir la inspección de la cosa en el acto de su entrega. La recepción de la cosa por el acreedor hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa”, sin perjuicio de la responsabilidad por vicios ocultos, uno de los principales focos de conflicto en estos contratos.
Como señala la doctrina, la aceptación de la obra es un “acto jurídico unilateral no formal y debido, mediante el cual el comitente exterioriza de algún modo conformidad con la obra realizada, y constituye un paso previo a la recepción de la misma”[1].
Así como en las obligaciones de dar sumas de dinero el recibo de pago reviste importancia fundamental, la aceptación de la obra cumple una función semejante. Por tratarse de una obligación de hacer, el recibo es reemplazado por la declaración del comitente que reconoce que la obra ha sido adecuadamente ejecutada según lo contratado.
Claro está que la aceptación de la obra no significa que el contratista quede totalmente liberado de sus responsabilidades, ya que persisten obligaciones en caso de manifestarse a posteriori vicios ocultos o ruina en la obra, según el régimen legal aplicable en cada caso.
[1] Arias Cáu, Esteban y Nieto, Matías, “Obra y Servicios”, en Código Civil y Comercial de la Nación Comentado (Dirigido por Julio C. Rivera y Graciela Medina), La Ley, Buenos Aires, 2014, T° IV, p. 47
Pero la aceptación de la obra -expresa o tácita- sin reservas por parte del comitente, extingue la responsabilidad del contratista por los vicios aparentes (salvo que deriven en una ruina posterior).
- Recepción Provisoria.
Es usual que las partes acuerden en el contrato que se producirá una recepción provisoria de la obra y, a partir de ella, tendrá lugar un período de garantía, variable según el tipo de construcción.
Esta recepción provisoria no debe confundirse con la aceptación de la obra y, por tanto, no produce la extinción de la responsabilidad del contratista por los eventuales vicios aparentes, es decir aquellos visibles o que pueden ser detectado por el comitente con la norma diligencia y sin necesidad de inspecciones profundas.
Siempre que las partes hayan pactado un plazo de garantía para que el comitente pueda verificar el estado de la obra o que pueda comprobar su funcionamiento, la recepción se considera provisional. La responsabilidad por vicios aparentes se extinguiría recién con la aceptación de la obra, que se produciría con la recepción definitiva, y la responsabilidad por los vicios ocultos se extinguiría a los tres años de recibida la obra si se trata de bienes muebles o seis meses en caso de bienes muebles.
Dado que la recepción provisoria de la obra un acto no formal, ésta puede ser expresa (mediante la suscripción de un documento) o tácita (a través de actos del comitente que inequívocamente muestren su voluntad de recibir la obra, como podría ser la toma de posesión de ella).
- Plazo de Garantía.
Pautar un período de garantía es aconsejable para el comitente ya que durante todo el tiempo que éste dure, tendrá la oportunidad de poner a prueba la obra mediante su uso y hacer que las reparaciones de los defectos que se pongan de manifiesto sean realizadas por el contratista a su costo.
Es de práctica que durante el período de garantía el comitente se quede con una garantía llamada fondo de reparos, conformada por una retención de todo pago realizado al contratista, o un instrumento especial como podría ser una garantía bancaria (para grandes proyectos) o seguro de caución. El objeto del fondo de reparos es solventar las reparaciones de obra.
- Recepción Definitiva.
Si no exista una recepción provisoria o si esta se ha previsto en el contrato y ya transcurrió el período de garantía de la obra, se producirá su recepción definitiva, que implica la aceptación de ella.
Al igual que la recepción provisoria, se trata de un acto no formal; puede efectuarse de la misma manera que aquélla (expresa o tácitamente).
En lo fundamental, la recepción definitiva/aceptación de la obra libera al contratista de su responsabilidad por los vicios aparentes, como dijimos, no de los defectos ocultos, responsabilidad que persistirá por 3 años (para el caso de los inmuebles) o 6 meses (para los muebles), siempre y cuando el comitente los denuncie tales vicios ocultos dentro de los 60 días de haberse manifestado.
Es a partir de la aceptación de la obra que comienza a computarse el plazo de die años por ruina de obra, que al ser de orden público no es renunciable.
La recepción definitiva de la obra produce además en principio el cierre de las cuentas entre el contratista y el comitente.
Como se ve, es aconsejable que cada contrata incluya estipulaciones especificas vinculadas con la recepción y aceptación de la obra, que si bien pueden ser consideradas en alguna medida como estándares, es conveniente diseñar en forma especial para cada proyecto a los fines de un adecuado equilibrio y cobertura de las partes.