El 17.10.2023 se publicó en el Boletín Oficial la Ley N° 27.737, aprobada con fecha 11 de octubre de 2023, la cual introduce una serie de importantes cambios en la regulación de los Contratos de Locación (regulados en el Código Civil y Comercial de la Nación y en la Ley N° 27.551).
La Ley N° 27.551, sancionada el 11.06.2020, había establecido un plazo mínimo de 3 años para las locaciones con destino habitacional y que en dichas locaciones únicamente se podrían realizar ajustes anuales, utilizando a tales efectos un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (“IPC”) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (“RIPTE”), elaborado mensualmente el Banco Central de la República Argentina (“BCRA”). Sin embargo, esta ley fue criticada desde su inicio al haber sido ineficaz para el cumplimiento de la finalidad con la que fue aprobada (la protección de los inquilinos), por lo que casi simultáneamente a su promulgación, fueron presentados diversos proyectos para su modificación.
A raíz de ello, finalmente con fecha 23.08.2023, la Cámara de Diputado aprobó un proyecto de ley, impulsado por Juntos por el Cambio, que propuso modificaciones a la Ley N° 27.551, esencialmente en lo vinculado al plazo de las locaciones y la actualización. Así las cosas, diputados aprobó que el plazo mínimo de vigencia de las locaciones habitacionales volvería a ser de 2 años y que la actualización sería por acuerdo de partes, por intervalos de entre 4 y 12 meses, “pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices”.
Sin embargo, el proyecto con media sanción sufrió importantes modificaciones por parte de la Cámara de Senadores, por lo que fue enviado nuevamente para el tratamiento en la Cámara de Diputados, quien finalmente aprobó el proyecto con las modificaciones introducidas por el Senado el 11.10.23, sancionándose así la Ley N° 27.737 (la “Reforma a la Ley de Alquileres”).
Una de las modificaciones que la Reforma a la Ley de Alquileres introdujo en el proyecto que había obtenido media sanción en la Cámara de Diputados, es que se mantiene el plazo mínimo legal de 3 años para las locaciones con cualquier destino (siempre exceptuando los casos taxativamente listados en el artículo 1.199 del CCyC). La modificación que introduce es eliminar la facultad que tenía el locatario de renunciar al plazo si ya se encontraba en tenencia del inmueble.
Por otro lado, una de las cuestiones más esenciales es la relativa a la moneda en la que se pacta la locación. Como sabemos, en la actualidad, y dada la incertidumbre que genera el impacto que pueda tener la inflación en el canon locativo, es moneda corriente que tanto las publicaciones de las ofertas de locación como los contratos se hagan en dólares estadounidenses. La Reforma a la Ley de Alquileres prevé expresamente que tanto la publicidad de inmuebles con destino habitacional como los contratos que eventualmente se celebren respecto de los mismos, deberán hacerse en moneda nacional (es decir, en pesos argentinos). Un punto a destacar, en lo relativo a la publicidad, es que la Reforma de Alquileres no prevé la consecuencia para el caso de incumplir con la prohibición de hacerlo en una moneda distinta al peso.
Finalmente, se prevé que el precio podrá ser ajustado con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a 6 meses, utilizando para ello un coeficiente que estará conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA.