El 21.12.2023 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 70/2023 (en adelante, el “DNU”), que efectuó importes modificaciones a la regulación de los contratos de locación.
Con anterioridad a la entrada en vigencia del DNU, regía la Ley N° 27.551 (sancionada el 11.06.2020 con la finalidad de brindar una mayor protección a los inquilinos según los argumentos de los legisladores), que disponía un plazo mínimo de 3 años para las locaciones con destino habitacional y la obligatoriedad que los ajustes fueran anuales, utilizando un índice que la misma ley establecía. Dada las importantes críticas que recibió la mencionada regulación, el 17.10.2023 se sancionó la Ley N° 27.737 que modificó la ley anterior, introduciendo importantes cambios como la eliminación de la facultad que tenía el locatario de renunciar al plazo si ya se encontraba en tenencia del inmueble, la prohibición de pactar el valor de la locación en una moneda distinta al peso, y que el precio podría ser ajustado con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a 6 meses, utilizando otro índice que también establecía la ley.
En los considerandos del DNU se expresó que “los inconvenientes y penurias que el exceso de regulación normativa han aparejado en las convenciones privadas, especialmente en los contratos de locación de viviendas, es un hecho público y notorio, con graves consecuencias tanto para locadores como para locatarios y la virtual destrucción del mercado inmobiliario”. En consecuencia, el DNU en su artículo 249 derogó la Ley de Alquileres N° 27.551 (y su modificatoria) y modificó varios artículos del Código Civil y Comercial (“CCyC), haciendo que las normas de orden público que regían gran parte del contrato de locación habitacional se sustituyeran por normas que priman la voluntad de las partes.
Las principales modificaciones introducidas por el DNU al contrato de locación son:
- Fianza y depósito en garantía: el art. 1196 del CCyC establece que las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, anteriormente en la locación habitacional, el depósito en garantía no podría ser mayor al importe de un mes de alquiler por cada año de locación contratado.
- Plazo mínimo legal: el art. 1198 establece que será el que las partes hayan establecido, por lo que ya no existe el plazo mínimo legal de 3 años, supletoriamente si las partes no lo han establecido: (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de 2 años y (iii) para los restantes destinos será de 3 años.
- Moneda en que se puede fijar el alquiler: el art. 1199 establece que los alquileres podrán ser fijados en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes, derogando la obligatoriedad de pactar en pesos argentinos.
- Ajuste: el art. 1199 también establece que las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, así se modifica la periodicidad de 6 meses y la obligatoriedad de usar un índice contenido en la ley.
- Resolución imputable al locatario: se incorpora como inc. d) del art. 1219 que establece que el locador puede resolver el contrato: por cualquier causa fijada en el contrato.
- Resolución imputable al locador: se sustituye el art. 1220 estableciendo que el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario; b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
- Resolución anticipada del locatario: se sustituye el art. 1221 estableciendo que el locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
Además, el DNU deroga: (i) el Art. 1202 que establecía el pago de mejoras por el locador; (ii) el art. 1204 que establecía que la pérdida de luminosidad del inmueble no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto dolo del locador; (iii) el art. 1204 bis que establecía que los gastos y acreencias a cargo del locador pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos; y (iv) el art. 1221 bis que establecía que en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los 3 últimos meses, en caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo de renovación, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.