Con fecha 12 de noviembre de 2024, el Poder Ejecutivo Nacional dictó el Decreto N° 1017/2024 (publicado en el Boletín Oficial el 13 de noviembre de 2024), mediante el cual se establecen una serie de disposiciones vinculadas a la constitución de hipotecas y su aplicación en proyectos inmobiliarios. Cabe destacar que el mismo se encuentra vigente desde la fecha de publicación.
El referido Decreto tiene como objetivo fomentar el acceso a la vivienda mediante la creación de un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible. Busca mejorar el financiamiento de proyectos inmobiliarios y reducir el déficit habitacional en el país, en el marco de un escenario económico favorable derivado de las políticas gubernamentales implementadas desde diciembre de 2023. Se subraya la importancia de generar condiciones propicias para la inversión privada y la reactivación económica mediante el fortalecimiento del sector inmobiliario.
Seguidamente, efectuamos un breve detalle respecto de las cuestiones más relevantes tratadas por el Decreto:
- Hipotecas Divisibles:
Se establece que se podrán constituir hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para su futura subdivisión. Esta hipoteca será aplicable a las unidades o lotes que resulten de dicho proceso de división (Art.1).
Entre los requisitos para la constitución de la hipoteca divisible, podemos destacar que el inmueble debe constar libre de gravámenes (o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor), la necesidad de un proyecto que describa las unidades futuras y la conformidad de las partes respecto a la división del crédito y la garantía hipotecaria, una vez concluida la subdivisión
Al momento de producirse la subdivisión del inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división asumiendo cada uno de los adquirentes el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario.
Finalmente, se dispone que, al tomar razón de las hipotecas divisibles, los registros de la propiedad deben dejar constancia expresa del gravamen hipotecario y de la divisibilidad, garantizando su oponibilidad ante terceros
- Hipotecas sobre Derecho Real de Superficie:
El decreto regula la constitución de hipotecas sobre el derecho real de superficie, que se aplica a aquellos casos donde el titular del derecho pueda hipotecar el uso, goce o disposición sobre un inmueble durante el plazo de duración del derecho de superficie.
Además, se establece que los actos constitutivos de estas hipotecas deben cumplir con los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación, particularmente los artículos 2120 y 2206
- Anotación de Boletos de Compraventa:
Por su parte, los artículos 10 y 11 del Decreto regulan la anotación de los boletos de compraventa de unidades inmobiliarias, aunque no estén construidas aún, y establece que las entidades autorizadas deberán asegurarse de que estos documentos cumplan con requisitos específicos, como la identificación del inmueble y la inclusión de un proyecto de subdivisión.
Adicionalmente, se establecen medidas complementarias, como la implementación de mecanismos para la armonización federal en la aplicación de derechos reales, promoviendo la cooperación entre el Gobierno Nacional y las provincias para implementar políticas públicas relacionadas con el acceso a la vivienda.
Finalmente, se establece que el Ministerio de Economía será la autoridad de aplicación del Decreto, con facultades para dictar las normas complementarias necesarias para su implementación, mientras que por otro lado se encomienda a la Comisión Nacional de Valores y al Banco Central de la República Argentina roles específicos en la promoción y estandarización de las hipotecas (art. 18 y 19 del Decreto)
Como conclusión, podemos señalar que el Decreto 1017/2024 representa una respuesta del Gobierno Nacional ante el desafío del déficit habitacional en Argentina. A través de la creación de mecanismos de hipotecas divisibles y la promoción de hipotecas sobre el derecho real de superficie, se pretende reactivar el sector inmobiliario, facilitar el acceso al crédito hipotecario y contribuir al desarrollo económico y social del país.