Es de práctica usual en el mercado inmobiliario de la República Argentina la utilización de Boletos de Compraventa para la adquisición de bienes inmuebles, en virtud del cual una de las partes intervinientes se obliga a vender dicho bien a la otra.
El presente tiene por objeto realizar un brevísimo análisis respecto de uno de los elementos esenciales que componen el boleto de compraventa, como ser el plazo de entrega de la posesión del inmueble. De acuerdo a lo previsto en el Código Civil y Comercial (“CCC”), el plazo para cumplir con la obligación de entrega de la posesión del inmueble en los boletos puede ser: (i) determinado, cierto o incierto, (ii) tácito; o (iii) indeterminado.
Son obligaciones a plazo cierto, aquellas en las que el término se ha fijado para una fecha determinada,o bien éste se computa desde la fecha de la obligación u otra cierta. Son en cambio de plazo incierto, aquellas obligaciones referidas a un hecho futuro necesario, que no se sabe exactamente cuándo ocurrirá[1].
El plazo también puede ser tácito cuando no está expresamente determinado, pero resulta tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación. Debe cumplirse en la fecha que surge de la aplicación de los usos y la buena fe. Ante la duda debe interpretarse que es el plazo es tácito (art. 887, inc. a CCC).
El plazo indeterminado sucede cuando las partes sujetan el cumplimiento de la obligación a un acontecimiento posterior, a un hecho potestativo del deudor o a otras diligencias o conductas que serán apreciadas más adelante[2].
Cabe efectuar algunas consideraciones respecto de la mora en el cumplimiento de la obligación antedicha. En nuestro régimen legal, el principio es el de la mora automáticapor el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación (art. 886 CCC), salvo que se trate de una obligación sujeta a un plazo indeterminado (art. 887, inc. b, CCC).
En las obligaciones a plazo determinado, ya sea cierto o incierto, la mora se producirá el día del vencimiento del plazo determinado.
En el caso de los boletos con plazo indeterminado, para la mora del vendedor, el adquirente debería interpelarlo, es decir, intimarle la entrega de la posesión del inmueble en forma fehaciente.
De hecho, es muy común en proyectos inmobiliarios que los boletos indiquen un plazo de entrega estimado, anticipándose que la entrega puede suceder en un determinado mes o momento, pero no con carácter cierto, sino aproximado o posible, ya que muchas veces dada la interacción con autoridades y prestatarios de servicios públicos, no es posible le garantizar una fecha precisa. La jurisprudencia, en un caso donde se trataba la demora en la entrega de un inmueble en el marco de un boleto que no tenía una fecha precisa, sostuvo que debe tomarse el último día posible como fecha de entrega[3]. El plazo se presume establecido en beneficio del obligado a cumplir (art. 351 CCC-).
La doctrina considera que “quien se somete a una obligación de plazo indeterminado incierto debería tomar las previsiones para conocer en forma oportuna la verificación del hecho relevante, no debiendo imponerse la carga de su comunicación al acreedor”[4].Esto significa que será el vendedor quien tenga la carga de notificar al comprador sobre el plazo de entrega.
Cabe destacar que, en todos los casos, para eximirse de la responsabilidad por la mora, el deudor (en el caso de los boletos, quien debe entregar la posesión del inmueble) debe probar que no le es imputable (art. 888 CCC).
Finalmente, un punto importante que también debe tenerse en cuenta a la hora de analizar lo previsto en el boleo respecto del plazo de entrega es la normativa sobre defensa del consumidor, sobre todo teniendo en cuenta la regla de la interpretación en el sentido más favorable para el consumidor (art. 1095 CCC) y el eventual carácter abusivo que pueda tener la redacción de la cláusula.
[1]Wierzba, Sandra M., “Régimen actual de la mora”, SJA 10/05/2017, TR LALEY AR/DOC/3527/2017
[2] “Código Civil y Comercial Comentado”, obra dirigida por Héctor Alterini, T. V, p. 444, La Ley, 2015.
[3] “Si bien es cierto que el contrato no contiene una fecha exacta, de su texto se puede extraer que la entrega debía ser dentro del cuarto trimestre de 2011. Es decir, que la indeterminación del plazo únicamente refería a los tres meses que componen el cuarto trimestre del año (octubre, noviembre y diciembre), pero interpreto que, indefectiblemente, la fecha máxima de entrega prevista por las partes era el 31/12/2011” (CNFedCivyCom., Sala I, 27/10/2020, “Campos, Tomas y otros c. COVIARA S.A. s/ daños y perjuicios”, Cita Online: TR LALEY AR/JUR/62425/2020).
[4]Pizarro, Ramón D., “La mora del deudor en el Código Civil y Comercial”, cit., p. 6., citado por Wierzba, cit.